Ринок нерухомості: як вплине короновірус?

Харламова Ганна   02.06.2020 / 15:10

У період карантину очікувано попит на покупку та оренду житла впав в рази, адже угоди з нерухомістю важко організувати «заочно». Поряд значним є економічний вплив:

- в результаті припинення діяльності тисяч підприємств і організацій багато людей втратили роботу або, принаймні, позбулися значної частини доходу і були змушені виїхати з столиці;

- через перебудову логістичних ланцюжків на тлі епідемії почали зростати ціни на товари першої необхідності - продукти і ліки, що також негативно впливає на рівень платоспроможного попиту на нерухомість.
- зупинка економіки навіть на місяць не може пройти безслідно. Аналітики очікують початок чергової глобальної економічної кризи, що драматично віддзеркалиться на падінні добробуту населення країни.

Однак навіть за такого розвитку подій можна очікувати, що зниження вартості метра в півтора-два рази можливо лише при умові тотального зубожіння громадян, як то було в 90-і рр., Поки такий сценарій вкрай малоймовірний.Однак, цілком ймовірно, що квадратний метр - як на первинному, так і на вторинному ринку житла - втратить приріст, отриманий в останні півтора - два роки завдяки здешевленню іпотеки і негативним споживчим очікуванням населення. В середньому падіння цін, явне і неявне - з урахуванням знижок і торгу, швидше за все, складе близько 10%.

При цьому ринок нерухомості не є гомогенним за продуктами: якісні і недорогі новобудови взагалі можуть не помітити ніяких проблем, а переоцінені сегменти як то бізнес-клас на вторинному ринку, який не досяг дна ще за підсумками попередньої кризи, може втратити значно більше, до 15-20% і більше.
На вторинному ринку період повільної корекції цін може зайняти більше року - адже продавці-приватники в остраху втрати доходу, якщо пандемія затягнеться,  дуже неохоче будуть погоджуватия на зменшення вартості своїх активів. Але в цілому «вторинка» постраждає більше - в тому числі через перетікання попиту на первинний ринок, та частково через те, що входить в обіг новий мегатренд "соціальний кокон" - коли люди почали по новому ставитися до свого житла, укомплектовуючи в ньому всі мождливості для свого життя у різних ролях: досуг, сім'я, робота, друзі. Новобудови, де є плани продажів, кредити, і т.п., наберуть обертів швидше - за кілька місяців.

Але першим на рецесію відреагує ринок оренди, який вже страждає від значного відтоку орендарів. Орендодавці змушені надавати знижки в 10-50% на період карантину або взагалі звільняти мешканців від оплати - тільки б не з'їхали. У перспективі можна чекати зниження ставок приблизно на 10% в середньому на тлі зменшення попиту з боку орендарів і падіння їх доходів. Головним постраждалим в результаті пандемії стане саме ринок офісних приміщень. Всі інші сегменти комерційної нерухомості поступово відновляться, коли життя повернеться у звичне русло. Покупці знову заповнять торгові центри, на місці збанкрутілих ресторанів і магазинів в стріт-ритейлі відкриються нові, люди знову почнуть подорожувати і бронювати готелі. Але саме в офіси багато компаній можуть і не повернуться. Частина колишніх резидентів бізнес-центрів просто не переживуть «самоізоляцію» і подальшу  економічну кризу. Інша частина зрозуміє, що багато бізнес-процесів можна ефективно виконувати віддалено, а значить, має сенс урізати витрати на оренду. Хоча, поряд можно очікувати перелаштування офісних приміщень в хаби та конференс-холи з повним технічним оснащенням для можливостей проведення разових нарад, конференцій та тренінгів, в чому можна бачити зростаючий попит.

Ринок оренди приміської нерухомості швидше за все навпаки підніметься на хвилі карантину та пандемічних обмежень. Ще на самому початку епідемії ріелтори відзначали ажіотажний попит на заміську оренду - «самоізолюватись» на природі значно приємніше, ніж в міській квартирі. Очікувано, побоювання другої-третьої хвилі епідемії підтримають попит на оренду дач і котеджів і надалі, адже подорожі все ще залишаться під великим питанням та обмеженнями.
Ринок купівлі-продажу заміської нерухомості теж може стати «бенефіціаром» пандемії. Адже карантин підвищив привабливість приміської нерухомості як більш екологічного, зручного і безпечного місця проживання в період катаклізмів. В той же час стрімка діджіталізація економіки, яку ще більше прискорив коронавірус, поступово нівелює головний недолік такого житла - віддаленість від міста і, відповідно, необхідність щодня втрачати по три-чотири години на дорогу до офісу і назад. Багато людей відчули певні зручності працювати віддалено, і очевидно, що після закінчення епідемії частина таких «карантинників» не повернуться в офіси добровільно або за вимогою работодавця. Більшість з них, звичайно, залишаться в міських квартирах, але навіть якщо відсотків 5-10 «звільнених» від офісів працівників задумаються про переїзд за місто, заміський ринок чекає пожвавлення. Перш за все в недорогих сегментах, де вартість будинку або квартири-секції в таунхаусі порівнянна з ціною однушки-двушки в спальному районі столиці.




Коментарі

Авторизуйтесь щоб залишати коментарі